Financer la rénovation énergétique par la densification du tissu pavillonnaire

Contexte

Pas une journée ne se passe sans que la presse se fasse l’écho de notre incapacité collective à tenir nos engagements en matière de rénovation énergétique, et donc de lutte contre le réchauffement climatique.

Encore récemment, François de Rugy s’agaçait dans La Tribune du « fiasco de la rénovation énergétique des logements. »

Il annonçait à l’AFP qu’il allait « réunir dans les semaines qui viennent, pour un travail concret, les professionnels du bâtiment et du logement, de l’énergie mais aussi les organismes financiers pour voir quel dispositif efficace on pourrait mettre en place pour faciliter et accélérer les rénovations des logements individuels ou collectifs ».

Malgré toutes les mesures incitatives, RGE, crédits d’impôts, éco-prêts, etc., le passage à l’acte de la rénovation énergétique reste marginal. En tout cas, bien loin de l’objectif de 500 000 logements rénovés par an, dont 250 000 maisons individuelles.

Il faut donc être plus ambitieux !

C’est l’amélioration du confort du logement qui fait rêver les particuliers ; le confort d’usage avant tout, grâce à un réagencement des espaces, le confort acoustique, visuel et bien sûr thermique, avec une valorisation patrimoniale évidente.

La campagne de communication « Faire », avec le slogan « Tous éco-confortables » intègre cette nouvelle approche centrée sur le bien-être. Mais il nous faut aller encore plus loin si l’on veut atteindre l’objectif de massification des travaux de rénovation énergétique.

Propositions

Le Conseil national préconise de lier le sujet de la transition énergétique à celui de la densification des tissus pavillonnaires, voire celui de la revitalisation des centres-bourgs et  des zones rurales. La réflexion et les études doivent être conduites à l’échelle d’un morceau de ville, d’un quartier ou d’un lotissement pour une densification des tissus pavillonnaires.

Dans chaque commune et bourg, il y a des lotissements, souvent anciens, avec une unité de propriétaires (même génération, même niveau social, voire culturel …) et des maisons aux caractéristiques thermiques et constructives proches, car réalisées à la même époque.

Dans ce contexte, les communes ou communautés de communes devraient identifier les quartiers qui pourraient faire l’objet d’une étude globale dans l’objectif d’évaluer les opportunités de rénovation et d’engager une réflexion pour connecter ces lotissements à l’urbanisme de la commune, et ainsi freiner l’étalement urbain.

Ainsi, il y a en France près de 20 millions de maisons individuelles, sur des parcelles en moyenne de 1 000 m², dont 2/3 sont situées dans les pôles urbains ou couronnes péri-urbaines, donc à proximité des pôles d’emploi et des services.

Pour encourager le passage à l’acte de rénovation chez les particuliers, on pourrait ainsi imaginer qu’une collectivité (commune ou CDC) engage une étude globale sur un quartier ou un lotissement pavillonnaire. 

Réalisée par une équipe de concepteurs (architecte, paysagiste, urbaniste, géomètre), l’étude proposerait un projet global associant rénovation énergétique et opportunités foncières et urbanistiques.

La production de plusieurs esquisses de projets de rénovation et de scénarios de financement encouragerait le particulier à passer à l’acte de rénovation (Preuve par l’image).

Les études et l’accompagnement seraient financés par l’Etat, avec l’ADEME comme opérateur.

Les particuliers financeraient le coût de la rénovation par la vente d’une partie de leur parcelle pavillonnaire ; une opération rendue possible grâce à la modification par la municipalité du règlement d’urbanisme.

La mutualisation des opérations de construction et de rénovation lancée à l’échelle d’un lotissement favoriseraient des économies d’échelle et une optimisation des coûts, tant pour la réalisation des études que des travaux.

Cette proposition est de nature à encourager la rénovation de 200 000 logements/an, soit 2/5ème de l’objectif « 500 000 logements ».

Intérêt pour les parties prenantes

L’Etat :

  • réalise 2/5 de son programme de transition énergétique par an
    • réalise 2/5 de son programme de constructions de logements par an
    • profite de rentrées fiscales significatives, avant même d’avoir engagé des mesures incitatives (crédits d’impôt, aides diverses, …)

Les communes :

  • profitent de rentrées fiscales immédiates et récurrentes (compensation des dépenses par une augmentation des taxes perçues)
    • optimisent leurs infrastructures
    • redynamisent leur bourg
    • requalifient leur structure urbaine
    • réduisent le coût d’entretien des différents réseaux

Les particuliers :

  • disposent d’un logement rénové et d’un patrimoine immobilier valorisé
    • jouissent d’un meilleur confort et d’usages optimisés

Les acteurs économiques :                          

  • développent leur entreprise et embauchent grâce une activité récurrente non délocalisable (artisans, architectes, paysagistes, bureau d’études, Cmistes, géomètres, notaires, etc.)

La collectivité bénéficie en retour :

  • d’un bilan carbone amélioré. Planète mieux préservée
    • d’un patrimoine bâti entretenu
    • d’un étalement urbain et l’artificialisation des terres naturelles freinés
    • d’une mixité sociale et intergénérationnelle favorisée
    • d’un maintien des personnes âgées à leur domicile
    • d’une biodiversité et mieux protégée
    • de déplacements plus fluides

Eric Wirth, vice-président du Conseil national de l’Ordre

7 commentaires

  1. Densification et ville sur la ville sont des mots phare qui manquent de précision et restent une suite de notre consommation effrénée en jouant sur l’empilement d’habits, plutôt qu’un principe nouveau à mettre en œuvre pour réussir la transition.
    La loi ELAN fortement controversée par notre profession a déjà utilisé ce biais pour orienter la « densification » vers une nouvelle usine à fusions acquisitions pour du haut rendement de m2, isolant mieux et rapprochant certes spatialement les gens les uns des autres sans mettre en place pour autant ce qui les unira dans une synergie heureuse de moins consommer. J’espère qu’on pourra faire passer devant à l’avenir ce que je considère comme LE premier principe d’une transition réussie, énergétique mais donc aussi économique et sociale: le partage. Le mot n’est pas moins commun que densification mais il n’ont aucun rapport d’échelle comparable. La densité est une mesure qu’on peut
    contraindre assez facilement
    dans des règles chiffrées. Le partage porte une capacité d’infini propre a l’esprit humain associé à une évidence capacité d’économie. Notre profession oserait enfin dire au capitalisme malade le virus de sa maladie: l’illusion d’infinie puissance et appropriation.
    Et penser alors les instruments de guérison et de transition qui suivent ce Principe du partage:
    Invoquer au nom des grands débats actuels le temps venu d’organiser les rencontres et les assemblées citoyennes, notamment pour s’inventer nouveaux habitants voisins, produire a grande echelle les conditions de partage et donc participatives mais encore législatives et juridiques d’un habitat économe, bon a vivre et entouré d’une nouvelle beauté urbaine, accessible par lots isolés reliés par des lieux de partage, accolés par groupes ou collectifs. N’importe la forme, la densité ne sera qu’une des conséquences logiques, mais sans contrainte première si, devant elle, passent plus de beauté et de confort d’espaces partagés en nouvelle conscience.

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  2. Petit ps a cette insertion :
    L’idée posée sur un autre post de sortir des règles de standard des lors qu’un architecte est en charge accompagne totalement de mon point de vue ce qui devrait être mis en place a côté des outils de partage. Je préciserai pas que l’architecte au risque de retirer le bienfait vers un effet d’aubaine sans éthique mais dès que l’architecte est en charge en engagement avec un collectif participatif, qu’il soit d’habitants ou d’experts ou engagés de cette nouvelle approche, mais pas en bulle isolée sinon les règles sont bien là pour cadrer alors le jeu des individualismes.

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  3. les propriétaires de résidences secondaires n’ont aucune possibilité d’obtenir une aide pour mettre leur logement en accord avec la demande d’isolation des murs, toits et fermetures extérieures comme on peut le faire pour une résidence principale.
    Les résidences secondaires qui servent d’hébergements touristiques ne peuvent subir d’améliorations thermiques car tous les frais sont à leur charge.
    Il pourrait y avoir une incitation en donnant une aide sur une partie de la dépense, une TVA 0%.
    Evidemment, vous me direz que ces propriétaires devraient louer leur bien à l’année avec tous les risques que cela comporte, notamment les impayés de loyers, dégradations etc…et ainsi mettre en conformité leurs logements en ayant la possibilité de déduire leurs travaux de leur bénéfices. Pour les propriétaires qui ont de faibles revenus c’est impossible!!

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  4. Excellente idée dans les zones foncières tendues en périphérie des grandes agglomérations, ça serait un Bimby assorti d’objectifs thermiques non pas contraignants mais valorisants.
    Mais quid dans les zones détendues en perte de population, celles qui souffrent particulièrement de l’éloignement, la où il faut faire des km chaque jours pour aller travailler, bref au pays des gilets jaunes?

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  5. Entièrement d’accord.
    Et pour favoriser cette densité, fédérer de nouvelles réponses énergétiques, écologiques… booster l’innovation et la qualité de la rénovation énergétique, ne serait-il pas simplement possible d’autoriser l’augmentation du droit de construire (30%, 50%…) , les surélévations (R+2…) sur une parcelle pavillonnaire dés lors que le projet est réalisé par un architecte !.
    L’ordre a peut-être une carte à jouer en effet !
    L' »adaptation » des règlements d’urbanisme en réponse à la pression foncière. A la clé: moins d’étalement urbain et de spéculation (euh je ne voulais dire… sur la nature!).
    Cela en vaut la peine non ?

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