Le logement, trop cher ?

Un thème récurrent quand on aborde la question du logement pour le plus grand nombre, c’est le coût de la construction. Le poncif imparable dont on nous rebat les oreilles étant : « construire mieux, plus vite et moins cher“. C’est un slogan faux et paresseux, qui fait l’impasse sur une analyse réelle et complète des paramètres du prix. Depuis les années 1090, le coût de la construction n’a cessé de baisser, en euros constants et à qualité égale, et la qualité, quant à elle n’a cessé d’augmenter, compte tenu des exigences légales de performances, notamment en matière énergétique. Il y a une confusion habilement entretenue entre le coût de la construction (incluant la maîtrise d’œuvre et les études techniques) et le coût du foncier (compris comme le prix brut de l’assiette foncière, augmenté de toutes les taxes et frais d’acquisition incluant la rémunération souvent exorbitante des intermédiaires). Si l’on prend l’exemple emblématique du logement rêvé par la quasi-totalité de la population, à savoir la maison individuelle sur sa parcelle isolée, on est dans un cas limite et caricatural : le rapport entre le coût moyen de la construction (pour env.100m2 hab.) et le coût moyen du terrain (pour une surf. moyenne de 7a) est passé de 2 pour 1 jusqu’à la fin des années 1980 (le terrain comptant pour 1/3 du budget total, la maison pour 2/3). Aujourd’hui, le rapport est en train de s’inverser : dans certaines régions métropolitaines, il n ‘est pas rare que le coût du foncier représente les 2/3 du budget total, la construction constituant un coût “résiduel“ d’1/3. Cela montre clairement que si l’on veut réellement agir sur la production de logements, le levier numéro 1 est celui de l’offre foncière et l’obstacle numéro 1 celui de la rente foncière.
Par ailleurs, compte tenu d’une concurrence effrénée, il y a peu de marges à raboter sur les coûts de la construction elle-même, sauf à déroger aux exigences performancielles en matière de confort et d’économies d’énergie. Le problème n’est pas de réduire les coûts, mais d’augmenter la solvabilité des ménages, pour laquelle on ne pourra jamais se satisfaire des incitations fiscales, et qu’on ne saura pas résoudre sans une politique de revalorisation du travail et d’augmentation des salaires.

NORMAND